资商，或者是开发商，还有一个叫做商业地产的运营商或者是全程运营商。

为什么这样讲呢？第一轮从住宅转换过来的商业地产开发商，尤其是没有进入资本通道、多元化融资的开发商，尤其在二三线城市，他们开发的商业产品，尤其是综合题，单体商业、步行街基本以销售为主的模式，还没有转变。后者进入了资本通道，有IPO可以借壳上市、做信托甚至跟海外资金融资，他们可以转换为不动产类型的、金融资产型的运营商。这跟我谈到的商业地产第一阶段的产品都有本质的区别，因为在第一阶段，中国商业地产的开发商可以根本不考虑商家的要求，更不用谈市场或者消费者。所以第一轮的商业地产产品基本上都是没有按照商家的要求，无论是市场的要求还是技术的要求，包括消费者的终端需求，就建造起来了，然后把它卖给消费者，然后一走了之。

到了第二阶段，即使你是商业地产的建造商开发商，如果你不按照商家的要求，比如说超市，你租给沃尔玛还是家乐福，他们的要求都不一样，你租给主力店是租给王府井、还是麦凯乐，你租不同的主力店，也有不同的要求。即使你是商业地产产品的建造商，如果不按照商家的要求，你的产品也同样租不出去，第二个你的产品也卖不出去。因为投资客买了以后也要租出去，租给商家，商家有很好的租金效益，你才有很好的回报。即使作为商业地产的建造商和供应商，你也必须要按照市场的要求，起码在选址时你对你所选择的地段它的商业价值，它未来预期市场的空间，包括贼个商圈消费者的消费习惯，你的体量、设计风格就有可能与市场脱节，结果就可能租不出去、卖不出去，即使你租出去了，没有很好的业态进来，你最后也会经营惨淡。

《获跨国运作筹码万达谋求海外扩张》

地产中国网2012/03/06

“王健林一直寄希望于万达集团成为跨国企业，成为世界500强企业，因此他一定会进行海外扩张。”工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波认为，全球金融危机后，美国等海外的商业地产资产价格缩水，此时通过并购的方式进入具备投资价值。

朱凌波认为，万达集团海外扩张的捷径当属酒店并购，因为酒店板块已经是万达集团的一大业务板块，其酒店管理也